Продажа недвижимости какой налог платить.

Последнее обновление Февраль 2019

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.

Увеличился минимальный срок владения для продажи без налога

До 1 января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи недвижимости для любых ситуаций составлял три года. Согласно новым нормам (действуют для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года), минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:

• если жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
• если собственность на жилье получена в результате приватизации;
• если жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием.

Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.

Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? .

Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости

До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.

Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость .

Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года

Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения - 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.

Пример: в 2015 году Филин Ф.Н. получил в наследство квартиру от дедушки кадастровой стоимостью 5 млн.руб. Эту квартиру он продал в 2016 за 1,5 млн.руб. Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн.руб., Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб. = (1 500 000 - 1 000 000) х 13%. Так как квартира находилась в собственности Филина с 2015 года, то при её продаже в 2016 году кадастровая стоимость объекта не учитывается

Пример: в 2018 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2018 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. < 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

Начался новый год, который принес с собой ряд нововведений и изменений, в том числе и новые правила продажи квартир в 2016 году вступили в силу с первого января. Изменится принцип налогообложения для тех граждан, которые продали свои недвижимые объекты и получили материальный доход. Рассмотрим по порядку самые значимые инновации, которые были внедрены правительством в области рынка недвижимости.

Основные изменения при продаже квартиры с 2016 года

2. Новые правила продажи квартир в 2016 году коснулись и тех лиц, которые освобождаются от выплаты налоговых обязательств при продаже жилья. Сейчас эти полномочия распространяются на тех жителей страны, которые являются налогоплательщиками, и продают жилплощадь, которая находится не менее 3-х лет в собственности. В наступившем году это правило будет распространяться не на всех продающих, а лишь на тех, кто:

Продает квартиру, которая была получена по факту дарения или наследству, причем от близких родственников, которых можно причислить к первой степени родства;
Продает жилье, которое он получил в собственность через приватизацию;
Продает объект, который был получен человеком после заключения договора о пожизненном содержании другого человека, с учетом всех затрат на иждивение.

Также необходимо заметить, что для тех, кто является резидентом страны, налоговые издержки составят 13%.

3. Новые правила продажи квартир повлияли также и на сам процесс начисления налоговых обязательств. Теперь, когда гражданин продает квартиру, при расчете его налоговых обязательств, будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которую необходимо будет умножить на 0,7 , согласно установленным правилам. В том случае, если сумма, которая лежит в основе проводимой сделки меньше, чем полученная величина, кадастровая стоимость продаваемого объекта, умноженная на коэффициент, будет считаться доходом от сделки. Продажа квартиры в 2016 году, кадастровая стоимость которой составляет 9 миллионов, будет облагаться налогом согласно доходу в 6,3 миллиона. Такая сумма получается при умножении кадастровой стоимости на установленный коэффициент 0,7. Необходимо учесть, что вновь принятые распоряжения коснуться тех граждан страны, которые приобрели недвижимые объекты с первого дня начавшегося года. Для всех остальных, ранее купленных квартир, сохраняется принятый ранее порядок начисления налоговых издержек.

4. Новые правила продажи квартир в 2016 году также повлияли и на налоговый вычет, с которым сталкиваются граждане при проведении операций с недвижимостью. В принципе, продавцы недвижимости могут сэкономить деньги с помощью двух вариантов. Первым из них является оформление налогового вычета, а вторым – выплата налога не с самого дохода от продажи, а с разницы между затратами на покупку имущества и доходом от его продажи. Для того, чтобы воспользоваться вторым вариантом, понадобится ряд документальных подтверждений. Итак, что же можно отнести к дополнительным затратам при приобретении жилья:

Материальные затраты на разработку проектных или сметных документов;
Вложение денег в ремонтные работы, строительные материалы или непосредственно процесс строительства объекта;
Затраты на подключение коммуникаций: воды, света, газа и других;
Оформление жилого помещения, отделка, дизайн.

Если был факт таких затрат, то для того, чтобы они были учтены, необходимо иметь подтверждающие бумаги, в которых будут точно указаны суммы, даты и направления, на которые были затрачены финансы. Также обо всех этих нюансах необходимо не забыть указать в договоре о купле или продаже объекта. Новые правила продажи квартир требуют указывать в соглашении, что квартира была продана без ремонта, для того, чтобы после компенсировать затраты на него. Это распространяется и на коммуникационные подключения.

5. Так как в этом году изменены правила продажи квартир, это повлияло и на сам процесс расчета налогового вычета. Для того, чтобы сократить налог в случае продажи квартиры, которая находилась в собственности не меньше, чем три года, можно воспользоваться налоговой льготой в 1 миллион. Именно эта сумма будет вычтена из стоимости объекта, по которой он был продан, а налоговые начисления будут рассчитываться из остатка. То есть, если жилплощадь оценена в 5 миллионов, то налоговые исчисления будут рассчитываться с суммы в четыре. Если за один год было продано не один, а больше недвижимых объектов, то вычет суммируется. Если гражданин продал квартиру, которая находилась в его собственности меньше, чем три календарных года, и сразу купил другую квартиру, проведя эти операции за один налоговый срок, он имеет право на два вычета. Первый будет начислен ему, как продавцу, и составит один миллион. Второй – предоставляется покупателю недвижимости, зависит от стоимости приобретаемого объекта, но не может быть больше, чем два миллиона. Если речь идет об объекте недвижимости, который признан как нежилой, то и вычет полагается меньший – четверть миллиона.

6. Изменены правила продажи квартир, которые являются приватизированными или подаренными. Теперь и в этом случае можно воспользоваться налоговым вычетом, но только если недвижимость стоит дороже, чем один миллион. Для таких квартир также можно использовать экономию через затраты на приобретение. Новые правила продажи квартир говорят о том, что налоговые вычеты не касаются объектов, которые дешевле, чем один миллион , также как и другие льготы. В такой ситуации потребуется собрать документы о затратах на ремонт, дизайн или проведение коммуникаций. Тогда будет возможность рассчитывать налог, основываясь на материальных вложениях в эти улучшения. К слову, можно учесть также затраты на саму приватизацию квартиры в том случае, если она потребовала дополнительных средств или пришлось внести ряд изменений в документацию.

7. Продажа квартиры в 2016 году не будет облагаться налоговыми обязательствами спустя три года для некоторых конкретных ситуаций, например, при наследовании или дарении помещения, ренте или же приватизации. Правила, которые касаются налоговых льгот остаются практически неизменны, если не учитывать приведенные выше поправки, также как и сокращение налоговых обязательств с учетом затраченных средств. Новые правила продажи квартиры сильнее ограничивают возможности занижения цен на недвижимость, и более строго контролируют процесс начисления налоговых обязательств. Еще раз необходимо сделать ударение на том, что теперь налог будет браться при учете стандартного коэффициента и кадастровой стоимости жилья. Если же сумма соглашения меньше полученного результата, расчет налога будет производиться за счет фактической цены жилплощади.

8. Переуступка прав на квартиру в 2016 году тоже слегка изменилась. Произвести данную операцию можно лишь до того, как будут зарегистрированы права собственности, после этого переуступка невозможна. Сама операция может понадобиться в двух наиболее распространенных случаях: если гражданин не желает проживать в том объекте, который был выкуплен у застройщика, или же если было произведено инвестиционное вложение, направленное на сокращение затрат. В первом варианте понадобиться получить разрешение от самого застройщика, для того, чтобы произвести переуступку, а также зарегистрировать договор в государственном реестре. В договоре на квартиру должен быть в наличие пункт о возможности переуступки, в противном случае могут возникнуть проблемы с проведением данной процедуры. При переуступке допускаются долговые или штрафные обязательства, однако субсидия учтена не будет. Это распространяется на сделки с материнским капиталом или другими льготными условиями, которые учитывались при вступлении в долевое строительство. Новые правила продажи квартир в 2016 году иногда представляют переуступку, как способ обналичивания льготного капитала.

С 1-го января наступившего года вступили в силу внесенные в 29/11/14 г. изменения в Налоговый кодекс (прим. - ФЗ №382) о продаже недвижимого имущества. Новые правила расчета налогов направлены на борьбу со спекулятивными сделками.

Что принесут данные изменения обычным людям?

Изменение минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов

До 2016-го года для всех собственников действовало единственное правило: жилье в собственности более 3-х лет - налог платить не надо. Согласно новому правилу, которое распространяется ТОЛЬКО на недвижимость, что была куплена ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2016-го , срок в 3 года увеличивается до 5-ти лет.

При продаже жилья, купленного ДО 1/01/16, действуют СТАРЫЕ ПРАВИЛА!

Итак, что нужно знать…

Во-первых, продать квартиру с 3-летним сроком собственности все-таки можно. Правда, лишь в нескольких случаях.

Например, если она…

1. Досталась по наследству.
2. Была подарена кем-то из близких родственников (прим. - ст. 14 Семейного кодекса).
3. Была передана по договору ренты (прим. - пожизн/содержания с иждивением).
4. Была получена собственность через процедуру приватизации.

В этих случаях налог платить не придется, независимо от продажной стоимости квартиры.

Во всех остальных случаях, прежде чем продать жилье, придется подождать, пока пройдет 5 лет (не календарных лет, а 5 лет непрерывного владения квартирой) после получения документа о собственности. Более ранняя продажа квартиры обязывает собственника уплатить налог от реализации жилья, равный (прим. - для резидентов) 13-ти процентам.

Продажная стоимость жилья

Это - еще одно нововведение.

Ранее, до 1/01/16, доход от реализации жилья, облагаемый налогом, равнялся сумме в договоре купли/продажи. То есть, написано в договоре - «2 000 000 рублей», значит, с них налог и начисляется. И независимо от кадастровой и рыночной стоимости. Данным «пробелом» в Законе успешно и долго пользовались продавцы, желающие уйти от налогов. Около 20-30 процентов сделок проводилось по этой схеме: в договоре просто указывалась заниженная сумма (как правило, очень сильно заниженная - на 2-4 млн) - до 1 млн рублей, а второй договор (например, купле-продажи неотделим/улучшений) лежал у покупателя (для страховки).

А что теперь?

А теперь доход от продажи жилья, требующий декларации - это:

1. Договорная цена квартиры (прим. - при условии, что она выше кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент).
2. Либо кадастровая стоимость (прим. - по состоянию на 1/01 года продажи), помноженная на 0,7, при условии, что она больше договорной стоимости.

Например:

1. Квартира в вашей собственности находится 2,5 года. Размер продажной стоимости (прим. - в договоре купли/продажи) - 4 млн руб., а кадастровой - 6,7 млн руб. Кадастровая стоимость, помноженная на пониж/коэффициент, равна 4 млн 690 тысяч руб. В этом случае договорная цена будет ниже, а значит налог придется платить с кадастровой стоимости.
2. Квартира в вашей собственности 2,5 года. Размер продажной цены - 4,3 млн руб., а кадастровой - 6,3 млн руб. Умножая кадастровую цену на пониж/коэффициент, получаем 4410000 млн руб. Так как данная сумма меньше договорной, налог надо платить с суммы, указанной в договоре - с 4,3 млн руб.

За определение кадастровой цены отвечает РосРеестр. В случае, когда в конкретном регионе данная цена не определена, в расчетах участвует исключительно договорная стоимость жилья.

Как рассчитывается налог на недвижимость с 1 января 2016 года – примеры расчета

Если вы продаете жилье, что было приобретено ДО 1/01/16-го, и вашему праву собственности более 3-х лет, то от налога вы освобождены. Если же квартира куплена ПОСЛЕ указанной даты, а сумма в договоре выше 70 процентов кадастровой цены жилья на 1 января года продажи, то налог будет считаться по формуле А (цена продажи жилья) минус В (цена покупки).

Снизить налог до нуля можно, указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купив жилье в 2016-м за 3 млн руб., вы продаете его в 2018-м вы за 5 млн руб. Кадастровая цена на 2018-й равна 3,5 млн руб. А 70 процентов от 3,5 млн - это 2,450 000 р. Цена в договоре больше данной суммы. Соответственно, продажная стоимость вашего жилья выше 70 процентов кадастр/стоимости. Сумма, с которой вам нужно заплатить налог, равна 5 млн - 3 млн = 2 млн р.

Можно ли снизить этот налог до нуля? Можно. В договоре следует указать не 5 млн р., а 3 млн р. Данная сумма не будет превышать 70 процентов кадастр/цены (то есть, 2 450 000 р.), а значит доход вы не получаете и налог можете не платить.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в 2016 году

Вы продали квартиру дороже, чем купили. Значит, получили доход и, соответственно, обязаны подать декларацию и уплатить государству налог. Но есть и хорошая новость: доход при будущем расчете налога можно уменьшить. И поможет в этом имущественный вычет, о котором, как ни странно, еще не все знают.

Вычет составляет 1 млн р/год (прим. - ст.220 пп.1 п.1 и пп.1 п.2 НК). То есть, при продаже жилья, цена которого (прим. - договорная либо кадастровая) менее или равна 1 млн р., от налога вы освобождаетесь. А вот с суммы, что превышает этот 1 млн рублей, придется уплатить в гос/казну 13 процентов.

Например:

1. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 3,3 млн руб. и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 2,3 млн руб. (3,3 млн - 1 млн «вычета»). С этой суммы вы и заплатите налог, который составит (2,3 млн х 13%) 299 000 руб.
2. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 970 000 руб., и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 0 рублей (970 тысяч - 1 млн «вычета»). Если доход меньше им/вычета, то он приравнивается к нулю, и от налога вы освобождаетесь. Та же ситуация, если доход равен самому вычету.

На заметку!

НЕЗАВИСИМО от того, нужно вам уплачивать налог или не нужно, декларацию о доходах вы ОБЯЗАНЫ подать в налоговые органы, если проданное жилье было у вас в собственности менее 3-5-ти лет. В противном случае вас ждет штраф.

Чего ожидать от изменений налогообложения на продажу недвижимости – прогноз юристов

Плюсы нововведений:

1. Недобросовестных сделок с квартирами станет кратно меньше.
2. Возможная перспектива снижения рынка либо стагнации повышает вероятность того, что ваши расходы сравняются с доходами при продаже жилья или даже будут выше. А значит налог платить не придется.

Недостатки нововведений:

1. Минимальный предельный период владения жильем для получения права на имущественный вычет составляет 3 года и действует в случаях приватизации квартиры, наследования, дарения или покупки по договору пожизн/ренты. Во всех других ситуациях нужно ждать 5 лет. Значит, продавец квартиры, приобретенной по договору участия в дол/строительстве после 1/01/16, потеряет право на вычет при условии продажи своего жилья ранее, чем исполнится 5 лет с момента выдачи св-ва о собственности.
2. Неизвестно, каким будет размер кадастровой стоимости через несколько лет. Она может быть и больше, и меньше рыночной. А найти покупателя, который бы был согласен на заниженную цену в договоре, еще нужно постараться.

Прогнозы:

1. Если рубль сильно подешевеет, а жилье придется продавать ранее обозначенного законом срока, то сумма дохода может оказаться весьма значительной при росте цены квартиры в рублях.
2. Продавцы, для которых покупка квартир - это бизнес, будут компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателей. Что может, в свою очередь, значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
3. Учитывая высокие ставки по ипотеке, рынок аренды недвижимости будет развиваться. Налоговые издержки собственников будут погашаться за счет сдачи жилья в аренду.

1. При вероятности продажи купленной вами квартиры особое внимание уделяйте ее текущей кадастровой цене, а также сроку владения ею. При возможности дождитесь срока, позволяющего освободиться от налога на законных условиях.
2. Тяжелее всех теперь будет тем продавцам, что брали квартиры по заниженной стоимости до 1/01/16, а сейчас, ранее обозначенного законом срока, вынуждены их продавать. Им точно рекомендуется подождать момента, когда от налога можно освободиться.

В 2016 году. Из этой статьи вы узнаете порядок уплаты налога, способы его снижения и многое другое.

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2016

В данный момент его размер установлен государством и равняется 1000000р. Таким образом, при владении жилплощадью менее 3 лет, вы можете рассчитывать на снижение налога подобным образом:

Иванов Иван продает квартиру за 4000000р. Он мог бы уплатить налог с продаж квартиры в 2016 году равный: 4000000*13% = 520000р. Однако, получив вычет в размере 1000000р от продажной стоимости он теперь заплатит (4000000-3000000)*13% = 3000000*13% = 390000р. Таким образом, фактическая сумма налога вне зависимости от стоимости квартиры снижается на 130000р.

Из этого следует, что при цене жилья миллион и ниже, при использовании вычета не придется платить вообще . Иными словами, стоимость квартиры равна или ниже размера вычета, а значит, расчетная сумма, с которой необходимо уплатить налог, равняется 0 рублям - а значит и налог равен 0р.

Стоит упомянуть, что довольно распространена система, когда продавец искусственно занижает стоимость недвижимости, устанавливая ее ниже миллиона, чтобы не платить налог с продажи квартиры, в 2016г. такое не пройдет. И остальную сумму покупатель передает ему по договоренности.

Однако изменения в законе, которые действуют на недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 однозначно говорят, что стоимость квартиры во время продаже нельзя занижать, и она рассчитывается по кадастровой стоимости. Фактическая стоимость квартиры не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости . Хотя, отдельные регионы могут устанавливать свою отметку, например, 50%.

Внимание! Новый принцип формирования стоимости влияет на ЛЮБУЮ недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 и регулирует налогообложение.

Продажа квартиры в долевом владении

Когда недвижимость находится в долевой собственности и продается полностью, и продавцы хотят получить налоговый вычет, то его сумма будет разделена между владельцами в пропорции, согласно размеру их долей.

Однако, если доли продаются отдельно, то есть каждый владелец продает свою долю, то каждый из них в итоге получает полный вычет. Пример:

Сидоров и Петров продают жилплощадь, находящуюся в долевой собственности. Допустим, каждый из них владеет ровно половиной квартиры.

Общая сумма составляет 3000000р, доля каждого из них 1500000р. При продаже всей недвижимости каждый может рассчитывать на вычет в 500000р (общий вычет 1000000р делится пополам). Тогда каждый заплатит налог размером (1500000-500000)*13% = 1000000*13% = 130000р.

А если они будут продавать доли по отдельности, то сумма вычета у каждого составит полностью 1000000р. И заплатить придется (1500000-1000000)*13% = 500000*13% = 65000р. Иначе говоря, продавать доли по отдельности выгоднее в плане налогообложения.

Вычет расходов

Налогоплательщик имеет право на вычет из стоимости недвижимости суммы, которую он потратил на ее приобретение . Такие расходы должны быть подтверждены документально.

Иванов продает жилье за 5000000р. Но у него на руках документы, подтверждающие,что на приобретение этой квартиры он потратил 3000000р, а значит итоговая сумма налога равна (5000000-3000000)*13% = 2000000*13% = 260000р.

Если же Иванов решить продать квартиру за 3000000 или меньше, ему вообще не придется платить налоги с продажи квартиры в 2016, так как вычет полностью покроет стоимость жилья.

Подача налоговой декларации

в налоговую инспекцию не требуется, если вы владеете недвижимость более 3 лет (5 лет в случае покупки после 1 января 2016). Собственно - налогов нет, значит и отчитываться не нужно.

А вот при налогообложении подавать декларацию нужно в ЛЮБОМ случае. Даже если ваш налог составляет 0р. В случае не подачи декларации вы рискуете получить штраф (минимальная сумма - 1000р).

Видео по теме

В этом видео Вы узнаете мнение эксперта о налогах с продажи квартиры с 2016 года:

Выводы

Подытожив вышесказанное, можно кратко описать ситуацию так. При владении жильем более 3 (5) лет вам не нужно платить с него налог, как и подавать декларацию. При использовании вычета вы можете снизить стоимость налогов вплоть до нуля, но подать декларацию о доходах вам в любом случае придется.